Preliminare di acquisto casa, la penale che trattiene tutto l’acconto può essere nulla. La Cassazione dopo la sentenza Soledil

Se in un preliminare la penale coincide con l’intero acconto versato e il venditore è un’impresa, il giudice può dichiararla vessatoria, e quindi nulla, anche d’ufficio, cioè senza che l’acquirente lo chieda, pure a distanza di anni e di gradi di giudizio. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 21771 del 25 giugno 2026 della Sezione Seconda Civile, arrivata dopo che sullo stesso caso si era pronunciata la Corte di Giustizia dell’Unione europea.

È il settembre 1998 quando, a San Benedetto del Tronto, una coppia di acquirenti firma con una società immobiliare un preliminare per la prima casa, al prezzo di 124.500 euro (cifra riportata in euro dalle fonti disponibili, anche se all’epoca si pagava ancora in lire). L’acconto versato è di 72.869 euro, quasi il 59% del prezzo. Poi arriva la causa. La società venditrice contesta agli acquirenti un inadempimento, e un lodo arbitrale, cioè la decisione di un collegio di arbitri scelto dalle parti anziché di un tribunale ordinario, dispone la risoluzione del preliminare e la restituzione dell’immobile. La società trattiene l’intero acconto a titolo di penale.